近期，江陰市出臺《關于加強農村集體資產租賃管理的指導意見》（澄工改辦〔2022〕2號）和《關于在全市工業(yè)園區(qū)升級改造過程中保障村級集體收益的指導意見（試行）》（澄工改辦〔2022〕3號），全面加強農村集體資產租賃管理，有效提高資產運營效益，全面推進工業(yè)園區(qū)升級改造，有力拓展集體經濟發(fā)展新空間。

《關于加強農村集體資產租賃管理的指導意見》

指導意見對村集體建設用地和集體經營性房屋（含廠房、物業(yè)等）出租前置審核、市鎮(zhèn)兩級租金標準、租金支付方式、租賃合同、租賃監(jiān)管等方面提出了明確要求。

加強清產核資

健全農村集體資產臺賬，根據市、鎮(zhèn)（街道）已公布確定的工業(yè)園區(qū)升級改造范圍，摸清工業(yè)園區(qū)內集體資產資源底數。定期對農村集體資產進行清產核資，確保集體資產資源實時更新、賬實相符。

規(guī)范租賃行為

利用信用評價體系，就企業(yè)環(huán)保、安檢、信用等事項進行租前前置審核，環(huán)保、安檢不達標的企業(yè)不得承租農村集體資產。工業(yè)園區(qū)三年改造升級范圍內，沒有合法用地手續(xù)或合法建設手續(xù)的村級集體資產，未出租經營的，一律禁止對外租賃，已出租經營的，到期不再進行新租或續(xù)租；有合法用地手續(xù)和建設手續(xù)的村級集體資產，原有租賃合同期滿后，經村集體民主決策，可以由鎮(zhèn)（街道）統租統管；村集體自行招租和管理的，按照《江陰市工業(yè)園區(qū)升級改造實施辦法（試行）》（澄委辦〔2021〕55號）相關要求實施。工業(yè)園區(qū)三年改造升級范圍外的村級集體資產，由村集體實行新租或續(xù)租。所有村級集體建設用地和集體經營性房屋出租交易事項，嚴格按照規(guī)定在江蘇省農村產權交易平臺進行交易。

明確租賃價格和支付方式

租賃實行“先付后用”原則，明確市級租金最低標準，各鎮(zhèn)（街道）結合土地區(qū)位、用地性質、園區(qū)配套、地方貢獻等因素，完善本轄區(qū)內農村集體建設用地和集體經營性房屋出租最低標準。

規(guī)范合同管理

租賃合同原則上實行一年一簽，特殊情況超過3年以上的，應在合同中明確租金增長幅度。依法簽訂規(guī)范的書面合同，按規(guī)定及時錄入“三資”智慧監(jiān)管系統。

嚴格租賃資產監(jiān)管

嚴禁集體資產資源轉租分租。承租方不得擅自在租賃的集體土地上新建、翻建、擴建和改造廠房。因發(fā)展需要確需改擴建的，符合規(guī)劃條件、依法依規(guī)履行審批程序后由村集體經濟組織建造，產權歸村集體所有。

強化組織保障

從落實市鎮(zhèn)村三級工作責任、加強隊伍建設、強化監(jiān)督檢查三個方面提出了強化組織保障的要求。

《在全市工業(yè)園區(qū)升級改造過程中保障村級集體收益的指導意見（試行）》

通過建設用地流量指標置換、征地補償款投資入股、集體土地租金收益補償等措施，確保在全市工改過程中村集體利益得到充分保障，最大程度實現村級集體收益短期波動小、中期保平衡、長期促收益的目標。

保障措施一：建設用地流量指標置換

騰退清出低效集體建設用地，給予建設用地流量指標返還，或給予同等價值的貨幣（資產）補償，原則上應保障村集體每畝凈收益不低于40萬元。有意保留土地所有權的，按照《江陰市工業(yè)園區(qū)升級改造實施辦法（試行）》（澄委辦〔2021〕55號）》的相關規(guī)定進行實施。

保障措施二：征地補償款投資入股

市、鎮(zhèn)兩級保障集體征地補償款及時足額到位。鼓勵村集體以征地補償款出資或以集體土地作價入股等方式參與工業(yè)園區(qū)改造提升。

保障措施三：集體土地租金收益補償

工改范圍內由鎮(zhèn)級工業(yè)園區(qū)升級改造有限公司統租統管的集體建設用地或集體經營性房屋，給予村集體不低于原集體對外租賃收取租金的收益補償。村級集體建設用地年租金標準每畝不低于17000元、集體房屋年租金每平方米不低于110元。收益補償標準將根據經濟社會發(fā)展情況適時調整。